Сколько дарят банку ипотечные заемщики, которые до сих пор платят проценты по первоначальному договору? Мы посчитали – получилась сумма, достаточная, чтобы купить приличный автомобиль. Обидно, да?

В нашей редакции как раз есть такой должник. Кредит он взял несколько лет назад под 13% годовых. И так и продолжает аккуратно отдавать в банк свои денежки под этот – на сегодня – грабительский процент.

Я, как опытный в этом деле человек (все же вторую ипотеку выплачиваю), спокойно смотреть на такую расточительность не в силах.

Сам я недавно снизил себе платеж с 27 тыс. до 23 тыс. руб. в месяц. Ну а что? Четыре тысячи-то на дороге не валяются. А если брать весь срок выплаты кредита, то там счет и вовсе на 600-700 тысяч идет.

Поэтому я решил  рассказать, как сберечь эту немаленькую сумму. 

Для наглядности мы облекли мою лекцию в карточки «вопрос – ответ».

Что такое вообще это рефинансирование? Название длинное и загадочное.

Ничего загадочного здесь нет. Если сильно упростить, то это кредит, который ты берешь в банке, чтобы погасить уже имеющийся долг. Смысл в том, что по текущим обязательствам ты платишь слишком много: скажем, твои 13% годовых сегодня уже неактуальны, средняя ставка опустилась до 9,5%, а есть и еще более выгодные условия. Можно, конечно, сидеть и не дергаться, но тогда ты просто подаришь банку лишние деньги – скорее всего, немалые. По мне так лучше слегка поднапрячься.

То есть надо просто пойти в свой банк и попросить снизить мне процент? Так им же это невыгодно!

Как посмотреть. Ошибочно думать, будто там сидят жадные люди, которые не видят дальше своего носа. Наоборот, они всё прекрасно просчитывают. Вот представь, что твой банк тебе отказал. Тогда ничего не мешает пойти в другой и получить одобрение там. В этом случае твой нынешний банк потеряет потенциальные проценты, которые ты платил бы все оставшиеся до окончания ипотечного договора годы. Да, по меньшей ставке, но платил бы! А так ты свои денежки понесешь совсем в другое место. Потому шансы договориться со своим банком довольно высоки. Впрочем, лучше подстраховаться и подать заявки на рефинансирование и в свой, и в пару сторонних банков – так надежнее.

А если мой банк согласился, но процент там все равно чуть выше, чем в другом?

Когда речь идет о десятых долях процента и переплате рублей 500 в месяц, то, наверное, лучше никуда из своего банка не уходить. Перерегистрация залога (то есть квартиры) в сторонней организации потребует затрат. Кроме того, надо будет лишний раз вызывать оценщика и заново страховать имущество – и это тоже не бесплатно. Плюс расходы на нотариуса и т. д. В итоге выйдет около 15 тыс. руб. В случае же, если ты никуда не уходишь, эти деньги можно сэкономить.

Так, все понятно, побегу в свой банк перекредитовываться!

А вот спешить тут не следует, сначала надо произвести тщательные подсчеты. Многое зависит от того, когда именно ты взял свой действующий кредит. Если давно – возможно, смысла перекредитовываться нет. Дело в том, что почти все заемщики сначала выплачивают проценты, а само тело кредита – в последнюю очередь. Это общепринятая практика. Таким образом, если срок договора подходит к концу (допустим, осталось два года из десяти), то ты в основном выплачиваешь именно собственный долг, а проценты тебя волнуют уже не так сильно.

А если наоборот, влез в ипотеку совсем недавно и тут ставки снова упали?

И тогда, скорее всего, тоже ввязываться в эту историю не стоит. Ведь разница в ставках будет совсем небольшой, меньше 1%. Получается, ты платил несколько месяцев или даже год в основном проценты, теперь перекредитуешься – и снова начнешь платить их же, а тело кредита останется почти не тронутым. Пониженная ненамного ставка тебе позволит в лучшем случае остаться при своих, но лишнее время придется потратить. Перекредитовываться есть смысл, когда разница в ставках превышает 1,5-2,0%.

У меня процент довольно высокий, так что мне это подходит. Получается, если с банком договорюсь, буду ежемесячно нести туда меньше своих кровно заработанных?

Это смотря как договоришься. Можешь снизить сумму ежемесячного платежа. А можешь оставить его таким же, но уменьшить срок выплаты всего долга: допустим, тебе платить еще пять лет, ты перекредитовался, и вот – осталось всего четыре года. Лучше как раз второй вариант. А то просьбу разрешить платить поменьше банк может понять неправильно. Расценит ее так, будто у тебя какие-то проблемы с доходами, – и откажет в рефинансировании.

А может так быть, что все банки мне откажут?

Не исключено, хотя для этого надо очень постараться. Например, если ипотеку ты платишь меньше полугода, то могут и отказать – банк же должен быть уверен, что ты исправно перечисляешь взносы, а в этом трудно убедиться за несколько месяцев. У того, кто несколько раз платежи просрочил (пусть все-таки гасил в итоге задолженность), шансы тоже невелики.

Слушай, раз ставки падают, так, может, и не надо торопиться? Наверняка ведь еще упадут!

Может, упадут, а может быть, и нет. Ставка по ипотеке напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка РФ (это процент, под который он сам одалживает деньги другим банкам): первая падает вслед за второй. В прошлом и начале нынешнего года Центробанк постоянно снижал ключевую ставку, а к лету прекратил. И не факт, что снова будет это делать в нынешнем году, – ситуация в экономике все же далека от стабильной. И вот пока ты будешь ждать, продолжишь переплачивать по старому кредиту.

Ладно, теперь окончательно убедил. Я понял, мне эта процедура выгодна. Какие документы нести?

Как правило, те же самые, что и при первичном обращении в банк за ипотекой. Это 2-НДФЛ или справка о доходах по форме банка, копия трудовой книжки, паспорт и анкета. В сторонний банк, кроме того, понадобится действующий кредитный договор и все допсоглашения к нему (если были). Некоторые банки требуют еще справку об отсутствии просрочек. Иногда необходимо представить новому кредитору справку о погашении предыдущего займа, тем самым подтвердив целевое использование средств. Иначе ставка может быть повышена.

Резюмируем. Рефинансирование ипотеки в большинстве случаев вполне оправданно, если только речь не идет о кредитах, взятых очень давно или, наоборот, совсем недавно. Да, придется потратить время, снова собирать документы, тревожить бухгалтерию родной фирмы. Но зато и куш велик. Ведь на сэкономленные деньги можно хороший ремонт сделать или автопарк обновить. Игра явно стоит свеч.

Источник: Бюллетень недвижимости