_ _ _ _ _ _ _ Продам базу отдыха на берегу озера Телецкое Горного Алтая тел. 8-(905)-954-6500 _ _ _ _ _ Продам добротный дом в Лебедевке тел. 8-(905)-954-6500 _ _ _ _ _ _ _ _ Купим квартиру в городе Искитим, Бердск тел. 8-(960)-791-7787 _ _ _ _ _ _ _ Продам земельный участок под коммерческую застройку в Искитиме тел. 8(905)-954-6500 _ _ _ _ _ _
Агентство недвижимости ЗЕЛЕНЫЙ КЛИН
 

заявка ONLINE
   
 
НОВОСТИ
В России апартаменты не являются жилыми...

Обновленная "дачная амнистия" дала...

Это первый шаг признания государством своей...

     
   
     

 

главная квартиры, комнаты новостройки коммерческая недвижимость коттеджи, дома земельные участки коммерческий найм (аренда)
10.03.2021
Запрет на строительство апартаментов в России.

Апартаменты: основные понятия

Апартаменты – это тип недвижимости, который не дает права регистрироваться в помещении на постоянной основе (допустима временная регистрация на пять лет и менее). Это делает покупку нерентабельной для иногородних граждан, которые желают получить все полагающиеся петербуржцам льготы. К апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки. В среднем, коммунальные платежи выше на 20-25%, по налогам ситуация сильно разнится – в зависимости от статуса конкретного объекта. Так как в РФ нет четкого статуса для апартаментов, нет соответствующей терминологии в законодательной базе, застройщики регистрируют свои комплексы по-разному – кто-то заносит здание в реестр как отель, а кто-то как парковку со встроенно-пристроенными помещениями. Налоговая ставка варьируется от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости.

Де-юре в России апартаменты не являются жилыми помещениями, однако часто используются именно как жилье. При этом в ходе строительства застройщику не обязательно реализовывать такой объект по ДДУ (а значит покупатель не защищен от банкротства СК или просрочки – такую защиту обеспечивает дольщикам классического жилья ФЗ №214). Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать МФК социальными объектами – школами, детсадами и т.д. На апартаменты не распространяются стандартные санитарно-эпидемиологические требования, а значит, застройщик может допустить более тусклое освещение, низкий уровень звукоизоляции. Благодаря таким нюансам понижается и общая стоимость всей стройки, что дает девелоперу возможность уменьшить стоимость квадратного метра и сделать такое жилье более доступным и привлекательным в глазах покупателя.

В защиту апартаментов можно сказать то, что в последние годы появляется очень мало «низкокачественных» МФК – застройщики стремятся создавать рентабельные новостройки, где отсутствие детских садов нивелируется обустройством детской комнаты, библиотечной зоны, фитнес-клуба, переговорной, коворкинг-пространств, доступных всем жильцам на бесплатной основе.

Иногда стоимость квадратного метра в апартаментах даже выше, чем в обычном ЖК – связано это бывает с высокой ликвидностью проекта, с наличием доходных программ, которые предлагает девелопер в лице управляющей компании. Подобное, впрочем, можно встретить только в сервисных апартаментах, настоящих инвестиционных отелях – если речь идет о комплексе, который позиционируется как место для постоянного проживания, доходные программы либо не предусматриваются, либо оказываются банально не выгодны для собственника.

Что будет с уже построенными апарт-отелями и МФК?

Сегодня в Санкт-Петербурге более сотни апарт-комплексов, среди которых всего треть несервисных. Некоторые из них уже сданы, другие находятся на высокой стадии реализации, и лишь несколько были выведены в продажу недавно. Еще ряд МФК в стадии проекта – после ноябрьских новостей уверенности в их запуске не так много.

Что касается сданных апарт-отелей – Стасишин обозначил позицию властей по данному вопросу с уверенностью. По его словам, построенные комплексы будут переведены в формат жилой недвижимости. При этом он уточнил, что приравнять к жилью удастся только те апартаменты, «где созданы соответствующие условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами». Что касается проектов, находящихся на стадии реализации, то для них будет разработан специальный список требований, которые они должны будут соблюсти, чтобы ввести объект в эксплуатацию уже в статусе жилого комплекса или перевести его в таковой после сдачи.

Неясные моменты: сервисные и несервисные отели

Есть множество темных пятен в планах государства – к примеру, не все покупатели проживают в МФК. Многие приобретали апартаменты для последующей сдачи в аренду, с целью пассивного заработка. Они сдают свои юниты, получают доход и платят налоги. Сегодня на рынке СПб есть такие примеры как In2it, Avenue Apart, Docklands – все эти объекты, по сути, являются отелями, где собственность поделена между разными физическими лицами. И эти физические лица слабо заинтересованы в переводе своей недвижимости в жилой фонд.

Эксперты рынка недвижимости построили множество догадок и теорий, однако наиболее распространенным стал вариант, что амнистия предусмотрит перевод сервисных «апартов» в гостиницы, а несервисных – в жилые объекты. Что касается «смешанных» МФК, где есть и квартиры, и апартаменты (к примеру, некоторые корпуса «Я Романтик»), то, в случае наличия в этих комплексах всего необходимого для постоянного проживания и обеспеченности их объектами инфраструктуры, их также переведут в статус жилья.

Пока что точных сведений от администрации не поступало – скорее всего, новые требования будут обнародованы ближе к лету, как и обещал Стасишин. Однако, важно понимать, что, в отличие от предыдущих заявлений правительства о том, что «пора урегулировать ситуацию с апартаментами», в этот раз власти настроены серьезно.

Последствия для покупателей и собственников

Владельцы квадратных метров в «несервисных» апарт-комплексах замерли в ожидании – в случае, если законопроект пройдет, в самое ближайшее время их недвижимость вырастет в цене. Некоторые агентства недвижимости уже сейчас подняли стоимость квадратного метра апартаментов на «вторичке», и это не случайно – за последние два месяца спрос на такое жилье вырос. К примеру, если еще два месяца назад студии площадью порядка 26-28 квадратных метров в МФК Cruise Apart стоили около 3,5-3,8 млн рублей, то сегодня есть предложения и по 5, и даже по 6-7 млн рублей.

Наблюдается оживление и на первичном рынке – петербургские девелоперы отметили, что люди стали интересоваться покупкой апартаментов больше, чем прежде. Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development, в своем интервью «ДП» отметила, что количество обращений за декабрь выросло по сравнению с ноябрем на 20%. Изменились сами мотивы покупки апартаментов – многие хотят успеть приобрести «апарты» сейчас, пока они стоят дешевле, а потом, когда нововведения вступят в силу, продать их по более высокой цене или использовать как жилье. Цены на квадратный метр уже немного подросли – впрочем, это может быть связано с общим удорожанием, которое наблюдается на первичном рынке.

 

 

12.08.2019
Обновленная "дачная амнистия" дала возможность собственникам земли
01.08.2019
Это первый шаг признания государством своей ответственности за то, что граждане незаконно лишаются жилья
06.03.2019
Расчет через депозит нотариуса по многим пунктам превосходит банковскую ячейку
12.12.2018
Как создать подушку безопасности, прикидывать расходы и научиться грамотно тратить
29.11.2018
В следующем году вступает в действие новый закон для дачников
Избранное
Спецпредложения