Госдума приняла в окончательном чтении закон о компенсации за жилье в случае признания сделки незаконной. Закон нужный и актуальный. Но так ли все просто?

Госдума приняла в третьем, окончательном чтении поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Новый закон защитит права лишившихся жилья граждан, которые, приобретая такую недвижимость, не знали о ее «криминальном» прошлом.

Проект закона о компенсациях добросовестным приобретателям был внесен в Госдуму правительством в декабре 2015 года после требований Конституционного суда.
В апреле 2016 года его стали рассматривать в Госдуме, первое чтение он прошел в мае, а затем — тишина на целых три года. И вот практически молниеносное принятие во втором и третьем чтениях уже в 2019 году.

Итоговый вариант документа отличается от изначального в одном важном пункте — в размере компенсаций. Минэкономики предлагало ограничить выплаты 1 млн рублей. В итоге законодатели уговорили правительство расщедриться: убытки будут компенсировать полностью. Однако есть одно «но». Это касается только тех, с кем случится такая неприятность, как изъятие купленной квартиры уже после вступления закона в силу, то есть начиная с будущего года. Все те 36 тысяч случаев, о которых говорил спикер Госдумы Вячеслав Володин, остаются со старыми законами. Обратную силу закон имеет для тех, у кого жилье изъяли в собственность государства, при этом они получат не более 1 млн, еще по старой статье. Правда, если в потере жилья виноваты госорганы, то ущерб будет возмещен полностью. Не у дел окажутся и те, кто уже успел подать иск с требованием компенсации: их дела будут рассматривать тоже по старым правилам.

Впрочем, компенсация не будет даваться гражданам слишком легко, отметил руководитель группы ГЧП и проектного финансирования в московском офисе Capital Legal Services Дмитрий Раев.

— Для этого им нужно будет для начала просудиться с тем лицом, которое приобрело их недвижимость незаконно, постараться получить от него компенсацию. Если это будет невозможно и будут соблюдены другие условия, которые в законе указаны, тогда в этом случае необходимо будет обратиться за компенсацией из бюджета.

— Допустим, человек купил квартиру, а потом выясняется, что кто-то из бывших собственников вернулся из тюрьмы, или вдруг обнаружились какие-то наследники, дети внебрачные, что-то еще. Эти случаи тоже сюда относятся?

— Если будет доказано, что покупатель был добросовестным. Но, тем не менее, если он теряет квартиру по каким-то причинам, о которых вы сказали, то да, он может претендовать вот на такую компенсацию.

В законе не прописано, какие именно случаи попадают под его действие — помимо прямых обманов и подлогов, есть варианты, когда закон обходят. Например, при приватизации квартиры родители выписывают своего ребенка, чтобы затем избежать проблем с опекой, спокойно приватизируют, а затем продают жилье. Но ребенок вырастает и заявляет о нарушении своих прав.

Или такой пример, о котором Business FM рассказали риелторы. Мужчина поменял паспорт и обнаружил, что в графе о браке нет печати, но не стал ничего предпринимать. Затем он продал квартиру, через какое-то время жена с ним развелась и потребовала признать сделку незаконной.

Здесь налицо не только сокрытие фактов со стороны продавцов, но и халатность проверяющих и регистрирующих органов. Проблема в том, что покупатель не может проверить досконально всю историю недвижимости. Он может сделать запрос в ЕГРН, где указывается только текущая ситуация, и по ней все может быть нормально. Немного больше возможностей у риелторов: они могут запросить архивные данные домовой книги.

Может, государству лучше сделать систему учета более прозрачной? Тогда не придется потом тратить миллиарды на компенсации. К тому же, по новому закону, истец может потребовать не сумму, которую он потратил, а кадастровую стоимость жилья. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Михаил Емельянов отмечает, что все равно размер компенсации будет определять суд.

— Суд будет решать, все будет зависеть от давности и когда приобреталось, как изменилась стоимость жилья, стоимость денег и так далее.

— Даже если взять жилье по самой низкой стоимости — это все равно будет очень внушительная сумма. Если ее всем возвращать, из какого источника возьмут эти деньги?

— Далеко не всем возвращают. В основном, в случае смерти человека, который был одним из звеньев этой цепи, либо это прекращение деятельности юридического лица, поэтому далеко не все, к сожалению, наши граждане, которые пострадали, по этому закону получат компенсацию. Это первый шаг признания государством своей ответственности за то, что граждане незаконно лишаются жилья, в этом ценность этого законопроекта.

В других странах, которые принято называть цивилизованными, такая проблема, как потеря недвижимости из-за нечестной сделки, конечно, есть, но не распространена. Работа ответственных лиц зачастую застрахована от возможных ошибок.

Филипп Березин
главный редактор портала Prian.ru

«Примеров, чтобы государство покрывало и компенсировало неудавшемуся новому собственнику его расходы, я не знаю. Вся система продажи выстроена таким образом, что есть ответственные в большинстве стран: например, в Восточной Европе, в Центральной Европе это нотариус, они проверяют определенный набор документов. В Англии, например, нотариусов нет, там нанимают адвокатов. Этот процесс в большинстве случаев просто прозрачен, потому что там система земельных книг, система внесения туда изменений, она изначально максимально заточена на то, чтобы избежать каких бы то ни было ошибок».